Az Otthon Start hiteleknek meglepően drámai hatásai lehetnek: egyes helyeken már kipróbálták, és az eredmények cseppet sem kedvezőek - figyelmeztet a Pénzcentrum.
2023 nyarán Lengyelországban elindult egy új, államilag támogatott hitelkonstrukció, amely a magyar Otthon Start programhoz hasonlít, és amely komoly hatásokat gyakorolt az ingatlanpiacra. A Bezpieczny kredyt 2% program tapasztalatai alapján már most előre jelezhetjük, milyen tendenciák várhatók a magyar lakáspiacon az Otthon Start szeptemberi bevezetését követően. Az ilyen kezdeményezések nem csupán a vásárlási kedvet növelhetik, hanem a piaci árakat és a kínálatot is jelentősen befolyásolhatják.
A lengyel kormány 2023 nyarán, mindössze három hónappal a parlamenti választások előtt vezette be a Bezpieczny kredyt 2% elnevezésű államilag támogatott hitelkonstrukciót. A program 2 százalékos kedvezményes kamatot biztosított az első ingatlanjukat megvásárlóknak, a piaci kamatokhoz képest jelentkező különbözetet pedig az állam fedezte- jegyezte meg a Telex vendégcikkében Pálfi György, a VIG Befektetési Alapkezelő részvény-üzletág vezetője.
A lengyel konstrukció sokkal szigorúbb feltételekkel működött, mint a közelgő magyar Otthon Start program. Itt a hitelt kizárólag 45 év alattiak igényelhették, akik eddig még sosem voltak ingatlantulajdonosok. Ezzel szemben a magyar programnál elegendő, ha a kérelmező az elmúlt évtizedben legfeljebb 50%-os részesedéssel bírt egy belterületi lakóingatlanban. Mindkét konstrukció esetében a kedvezményes kamatperiódus időtartama tíz év.
A lengyel hitelkeret egyedülállóak számára legfeljebb 500 ezer złoty-t (jelenleg körülbelül 46,5 millió forintot) kínál, míg párok vagy közösen gyermekeket nevelő szülők esetében ez az összeg 600 ezer złoty-ra (körülbelül 56 millió forintra) emelkedik. Az alacsony, mindössze 2 százalékos kamat rendkívül vonzóvá teszi ezt a lehetőséget, különösen figyelembe véve, hogy az időszakban Lengyelországban a jelzáloghitelek kamata körülbelül 9 százalék volt. Így a támogatás révén közel 7 százalékpontos előnyhöz juthattak a hitelfelvevők.
A program iránti érdeklődés messze meghaladta az előzetes várakozásokat. 2023 második felében közel 60 ezer hitelszerződést kötöttek, összesen körülbelül 24 milliárd złoty (2000 milliárd forint) értékben. Ebben az időszakban a teljes lengyel hitelpiac körülbelül 60 százalékát ezek a kedvezményes lakáskölcsönök képviselték. A magas kereslet következtében a kormány megnövelte a rendelkezésre álló forrásokat, ám az év végén a program felfüggesztésre került, és azóta sem indították újra.
A lengyel hitelprogram a jelentős lassulás szakaszába lépett ingatlanpiaci környezetben valósult meg. 2022-ben a korábbi években tapasztalt áremelkedések és a radikális kamatemelések következtében a tranzakciók száma drámaian visszaesett, míg az új fejlesztések gyakorlatilag megálltak. Érdekes módon a piac már a program hivatalos bevezetése előtt, a bejelentést követően elkezdett élénkülni, ám a jelentős áremelkedés csak a program tényleges elindulásával, 2023 második felében indult meg.
A hitelprogram hatására bekövetkezett lakásár-emelkedés a legmagasabb volt az Európai Unió országai között. A lengyel nagyvárosok közül Varsóban emelkedtek legjobban az árak, annak ellenére, hogy az igényelhető hitelösszeg-korlát miatt elméletileg ott kellett volna legkevésbé hatnia a konstrukciónak. Ez jól mutatja, hogy a felfokozott piaci várakozások önmagukban is képesek jelentősen emelni a négyzetméterárakat olyan területeken is, ahol az adott intézkedésnek nincs erős közvetlen hatása.
Hasonló események bontakozhatnak ki Magyarország területén is: noha az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméteráras határa miatt a budapesti ingatlanpiac nagy része nem fér bele a támogatott kategóriába, a fővárosban mégis számottevő áremelkedésre lehet számítani.
Az elmúlt másfél évtized uniós ingatlanpiaci összehasonlításában Lengyelország lakásárainak emelkedése jelentősen visszafogottabb volt, mint Magyarország vagy Csehország esetében. Ennek egyik legfőbb oka a kínálati oldal erősebb jelenléte: Lengyelországban évi 200-240 ezer új lakás kerül átadásra, míg Magyarországon ez a szám csupán 9-12 ezer körüli. Ez a népességszámot figyelembe véve is lényegesen alacsonyabb kínálati szintet jelent, ami hozzájárul a hazai ingatlanárak fokozottabb növekedéséhez.
Míg Lengyelországban a kínálat dinamikusan és rugalmasan alkalmazkodik a kereslet növekedéséhez, Magyarországon a helyzet más. Itt nem tűnik valószínűnek, hogy a megnövekedett keresletet a piac gyors ütemben képes lenne kielégíteni. Ennek következtében a keresletösztönző programok várhatóan még jelentősebb négyzetméterár-emelő hatást gyakorolhatnak hazánkban, mint Lengyelország területén.
Bár a jelenlegi gazdasági környezet eltér a 2023-as helyzettől, a lengyel példa alapján az Otthon Start program várhatóan jelentős hatással lesz a hazai ingatlanpiacra, köszönhetően a kevesebb korlátozó tényezőnek és a gyengébb kínálati oldalnak. A folyamat, a lengyel tapasztalatok tükrében, valószínűleg a program szeptemberi bevezetése után lendül majd igazán mozgásba.
