Otthon Start: Alternatívák és a potenciális kihívások Az otthonteremtés folyamata számos lehetőséget kínál, de egyben kockázatokkal is járhat. Az alábbiakban bemutatjuk azokat a kiskapukat, amelyek segíthetnek a sikeres otthonlét megvalósításában, valami
Hazánkban széles körben elterjedt gyakorlat, hogy a lehetőségeinkből a legjobbat próbáljuk kihozni, akár joghézagokat kihasználva, ügyeskedve. De vajon megéri ez a megközelítés az Otthon Start program keretein belül? Természetesen vannak még olyan területek, ahol a szabályozás nem teljesen egyértelmű, és ezek a kérdések könnyen rendezhetők a jogalkotó által szeptemberig. Addig is érdemes megvizsgálni, milyen kockázatok merülhetnek fel az igénylők szempontjából – figyelmeztet a Bankmonitor.hu.
Lényeges hangsúlyozni, hogy a cikk nem a jogalkotás kritikájára irányul, hanem inkább arra szolgál, hogy a leendő igénylők tudatában legyenek a felmerülő kockázatoknak.
Az Otthon Start program remek lehetőséget biztosít a fiataloknak, akik először keresnek lakást. A program keretében kedvezményes, 3%-os fix kamatozású lakáshitelt kínál, amely akár 50 millió forintig is elérhető, és a futamidő akár 25 évre terjedhet. A célja, hogy megkönnyítse a fiatalok számára saját otthonhoz jutást, legyen szó új vagy használt ingatlan megvásárlásáról, vagy akár építkezésről.
A program részletes szabályait nemrégiben társadalmi egyeztetésre bocsátották, amely során a tervezett feltételek is napvilágot láttak. Emellett a potenciális kiskapuk is fokozatosan körvonalazódnak. Azonban, mielőtt bármilyen okos megoldásra gondolnánk, érdemes alaposan átgondolni, hogy milyen következményekkel és szankciókkal járhat a rendszer kijátszása.
Kiskapuk, amelyek rejtett veszélyeket rejtenek.
Az Otthon Start program elindulása előtt már most is a piacon az egyik legfőbb téma a jogosultsági kiskapuk és az ügyeskedési lehetőségek. Ez a helyzet azonban komoly kockázatokat hordoz magában, amelyek az egyének és családok pénzügyi stabilitását veszélyeztetik. Éppen ezért elengedhetetlen, hogy az érdeklődők tudatában legyenek ezeknek a kockázatoknak, és alapos megfontolás mellett, szakértői támogatással tervezzék meg lakáshitelüket.
Két szív, egy cél: a dupla hitelfelvétel házaspároknak! Az álomotthon megvalósítása most még könnyebbé válik, ha összefogtok és közösen vágtok bele a finanszírozás világába. Együtt nemcsak a terheket oszthatjátok meg, hanem a lehetőségeket is bővíthetitek. Fedezzétek fel, hogyan támogathatjátok egymást a legjobb hitelopciók megtalálásában, és építsetek egy közös jövőt, amely tele van lehetőségekkel és boldogsággal!
A jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy egy személy csupán egyszer jogosult az Otthon Start kölcsön felvételére. Ugyanakkor, ha mindkét házastárs megfelel a szükséges feltételeknek — például nem rendelkeznek belterületi lakóingatlanokkal, vagy az ingatlanuk terhelt —, akkor külön-külön is igényelhetik a hitelt. Ez azt jelenti, hogy egy pár akár összesen 100 millió forint kölcsönt is felvehet, akár két különböző ingatlanra, vagy pedig, ha ugyanazon ingatlanra pályáznak, elméletileg kétoldalú hitelfelvételt is kezdeményezhetnek, bár a gyakorlatban gyakran elegendő egy közös szerződés megkötése. Ezen lehetőséget akkor is kihasználhatják, ha egyébként egyenlő arányban, 50-50%-os tulajdonjoggal bírnak az ingatlan felett.
A visszaélések különböző formái és lehetőségei:
Lehetséges, hogy a kormányzati szabályozás szeptemberre már megtiltja a kettős hitelfelvételt, így érdemes lesz figyelemmel követni a társadalmi egyeztetést követő eseményeket. A végleges jogszabály kulcsfontosságú lehet e szempontból is.
A 15 millió forintos értékhatár és az 50 százalékos résztulajdon megengedése
Jelentős kiskapu lehet a 15 millió forintos értékhatár. A szabály szerint az igénylő akkor is jogosult lehet a kedvezményes hitelre, ha tíz éven belül rendelkezett olyan belterületi lakóingatlannal vagy résztulajdonnal, amelynek értéke nem haladta meg a 15 millió forintot.
Ez a szabály szociális szempontból rugalmas, viszont számos kiskaput is magában hordozhat. Például lehetőséget ad arra, hogy az ingatlanokat vagy résztulajdonokat szándékosan 15 millió forint alatt vásárolják meg vagy értékeljék, így fenntartva a jogosultságot.
Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlan értéke nem csupán az eladó vagy a vevő szubjektív megítélésén múlik. A pontos értékelés érdekében érdemes szakemberre, például banki értékbecslőre bízni az ingatlan árazását. Amennyiben valaki túlságosan "random" módon közelíti meg az ingatlan értékének meghatározását, és az árak éppen a határvonal alatt mozognak, az könnyen gyanúra adhat okot a bank vagy a hatóság részéről a hitelbírálati folyamat során.
Bentlakási kötelezettség hiányának helyzete
Az Otthon Start lakáshitel egyik lényeges szabálya, hogy az igénylők által megvásárolt vagy épített ingatlant az igénylés után öt évig nem lehet eladni, lebontani, átadni másnak használatra, haszonélvezeti jogot alapítani vagy lakáscéltól eltérően használni. Ezt az állam az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével biztosítja, és ha valaki ezeket a szabályokat megszegi, akkor a kapott kamattámogatást vissza kell fizetnie, mégpedig a jegybanki alapkamatot 5 százalékponttal meghaladó büntetőkamattal együtt.
A korábbi lakástámogatásokkal ellentétben az új szabályozás nem írja elő, hogy az ingatlanban kötelezően életvitelszerűen kell lakni. Ez azt jelenti, hogy az igénylő hivatalosan bejegyezheti magát az otthonba – például a lakcímnyilvántartásban –, de valóságosan az ingatlant más célokra is felhasználhatja.
A gyakorlatban ez rugalmas lehetőségeket teremt, hiszen a lakás rövid távú bérbeadásra is alkalmas lehet, például olyan platformokon, mint az Airbnb. Emellett arra is van lehetőség, hogy a tulajdonos családtagjai ingyenesen éljenek benne, vagy hogy az ingatlan időszakosan üresen maradjon, amíg a tulajdonos más helyen tartózkodik.
Ez a szabályfeloldás komoly kiskaput nyit, hiszen a rövid távú bérbeadások és a fekete kiadás (azaz az engedély nélküli vagy be nem jelentett albérletadás) jelentős piaci jelenléttel bír Magyarországon, különösen Budapest belvárosában és más nagyobb városok népszerű kerületeiben, valamint turisztikailag vonzó helyszíneken. A fekete kiadás lényege, hogy a tulajdonos nem teljesít adókötelezettséget a bérbeadás után, és az ingatlan-hasznosítást hivatalosan nem jelentik be, így az állam számára ez a tevékenység rejtve marad. Ilyen körülmények között az ingatlan "másnak van kiadva", ugyanakkor a támogatási feltételek nem sérülnek, mivel papíron az igénylő még mindig az ingatlan lakója.
Ez irányú fejlesztések sem lennének meglepőek a szabályozói oldalon, hogy ezek a kiskapuk csökkenjenek, és a támogatás valóban az otthont kereső családokhoz jusson el. Éppen ezért a trükközés ebben az esetben sem éri meg, első sorban a támogatás elvesztésével és a büntetőkamat fizetésével járó súlyos anyagi kockázatok miatt. Ez utóbbi miatt sokkal több veszthető, mint ami a nyerhető.
A mesterséges önerőteremtés folyamata izgalmas és innovatív megoldásokat kínál, amelyek segítségével a technológia és az emberi kreativitás találkozik. Ez a koncepció lehetőséget teremt arra, hogy új, fenntartható erőforrásokat és energiát állítsunk elő, miközben minimalizáljuk a környezeti hatásokat. A mesterséges önerőteremtés nem csupán a megújuló energiaforrások kihasználásáról szól, hanem arról is, hogy hogyan tudjuk a természetes rendszereket szimulálni és optimalizálni a jövő kihívásainak kezelésére. Éppen ezért a tudomány és a technológia határvonalán mozgó megoldások elengedhetetlenek ahhoz, hogy fenntarthatóbb jövőt építsünk.
Az Otthon Start hitel egyik kiemelkedő követelménye, hogy az igénylőnek minimum 10 százalékos önerővel kell bírnia, ami azt jelenti, hogy az ingatlan értékének legalább tizedét saját forrásból kell biztosítania. Ez jelentős előny, mivel a hagyományos lakáshitelekhez gyakran 20 százalék körüli önerő szükséges. A gyakorlatban azonban léteznek olyan "innovációs" módszerek, amelyekkel az önerő meglétét mesterségesen lehet biztosítani, anélkül, hogy a hitelt igénylő valóban rendelkezne szabadon felhasználható megtakarítással.
Az önerő előteremtésének ésszerű és jogszerű módja a Babaváró támogatás igénybevétele. Ezzel szemben, ha valaki személyi hitelhez folyamodik az önrész finanszírozására, az komoly jogi problémákat és pénzügyi kockázatokat vonhat maga után. Az ilyen megoldás nemcsak bonyolult, hanem az anyagi helyzetre is jelentős terhet róhat.
Egy másik, rafináltabb megoldás az, amikor az igénylő vagy egy közeli hozzátartozó a szerződéskötés időpontjában valóban elhelyezi az önerőt, majd nem sokkal később visszautalja vagy egy másik számlára, esetleg betéti konstrukcióba helyezi a pénzt, mintegy "kölcsönként" visszaforgatva azt. Ezzel a trükkös módszerrel a hitelkérelmi folyamat során úgy tűnik, mintha a szükséges önerő rendelkezésre állna, miközben a valós helyzet az, hogy a hitelfelvevő lényegében nem veszít el jelentős összeget az önerőből.
Ez a megközelítés papíron növeli a fedezettséget, azonban a bank számára nem mindig nyújt valódi pénzügyi biztonságot. Érdemes elgondolkodni azon, hogy ha az igénylő számára már az önerő előteremtése (különösen, ha csupán 10%-ról van szó) is komoly nehézséget okoz, akkor egy több tízmilliós lakáshitel felvétele valószínűleg felelőtlen döntésnek számít, és hosszú távon komoly anyagi kockázatot rejthet magában.
Hasonló veszélyes "megoldás" lehet a szülői kölcsön vagy családi költségvetés átrendezése is. Ebben az esetben a család időlegesen átstrukturálja vagy átirányítja pénzforrásait úgy, hogy az önerő meglegyen, de az nem feltétlenül az igénylő saját tényleges megtakarítása. Olykor a banki ellenőrzés nem eléggé szigorú az ilyen belső pénzügyi megoldások feltárásában, így ezek az igénylések áteshetnek a rostán. Itt viszont szintén előtérbe kerül a helyes mérlegelés fontossága, hogy mindenki addig nyújtózkodjon, ameddig a takarója ér.
A "mesterséges önerőteremtési" megoldások ugyan növelik a hitelhez jutás esélyét, de egyúttal megemelik a hitel kockázatát is, hiszen a tényleges saját forrás hiánya miatt a családok könnyebben vállalhatnak túlzott eladósodást. Ez hosszú távon növeli a fizetési nehézségek esélyét, és így kockázatot jelent mind a hitelfelvevők, mind pedig az állami támogatás fenntarthatósága számára. Fontos tehát tisztában lenni ezzel a jelenséggel, és körültekintően megtervezni a hitelfelvételt, szakértői segítséget kérve, hogy az önerő megfeleljen a valós anyagi helyzetnek, és ne csupán papíron legyen meg.
Milyen változások jöhetnek a végleges jogszabályban?
A szabályozók jelenleg (2025. július 29-ig) lehetőséget biztosítanak a társadalmi egyeztetésre az Otthon Start program véleményezésével kapcsolatban. Ezt követően pedig várhatóan életbe lépnek a végleges szabályozások.
Fentiek tükrében könnyen találkozhatunk még szigorításokkal, amelyek a kiskapuk bezárását szolgálják a veszélyek minimalizálása, az első lakás cél hatékonyabb teljesülése érdekében. Ilyenek lehetnek például az alábbiak.
Mit jelent ez az igénylés a tervezők számára?
Az Otthon Start kedvezményes hitel komoly esélyt ad első lakásvásárlóknak, de nem minden jogosultság és részlet annyira egyszerű, mint ahogy azt elsőre gondolnánk.
Akik "kreatív" megoldásokat keresnek, nagy kockázatot vállalnak: az állam visszafizetési kötelezettséget és komoly kamatbüntetést is kiróhat, ha szabálytalanságot talál.
Az "első otthon" programra jelentkezők számára elengedhetetlen, hogy ne csak az alapvető követelményekkel legyenek tisztában, hanem a lehetséges kiskapukat is ismerjék. Ez segíthet abban, hogy tudatos és kockázatkerülő döntéseket tudjanak hozni. Ha az Otthon Start hitel lehetőségét mérlegelitek, mindenképp érdemes részletes szakmai tanácsadást kérni, és figyelni a folyamatosan változó szabályozásokra - hívja fel a figyelmet a Bankmonitor.hu.
